Jak vydělat koupí bytu u moře v Egyptě

Egypt láká celoročním počasím, nízkými pořizovacími cenami a levným provozem. Pokud byt dobře vybereš a správně nastavíš pronájem, dá se dostat na solidní čistý výnos a zároveň mít „vlastní základnu“ u teplého moře.

1) Proč to dává smysl

• Nízké vstupní ceny (garsonky a 1+kk často vyjdou výrazně levněji než ve Středomoří).
• Sezona 12 měsíců – stabilní poptávka (Hurgháda, Sahl Hasheesh, El Gouna…).
• Developer splátky: časté 0 %–5 % na 2–5 let místo klasické hypotéky.
• Levný provoz: nižší služby/energie než v EU.

2) Dva modely příjmu

Krátkodobý pronájem (turisté)

• vyšší sazba za noc, flexibilita, vlastní využití; – větší správa (turnusy, úklid).
  Středně-/dlouhodobý pronájem (expati, digitální nomádi)
• méně práce a nižší fluktuace; – nižší výnos/noc, fixace ceny.

3) Rychlá pro-forma s čísly

Příklad pro studio v resortu (orientační, CZK):

• Kupní cena vč. vybavení: 1 200 000
• Průměrná cena/noc (ADR): 700
• Obsazenost (base scénář): 55 % → 200,75 nocí/rok
• Hrubý příjem: 700 × 200,75 = 140 525
• Správa/marketing 20 %: −28 105
• Fixní náklady (služby, internet, fond oprav/servis): ~ 34 800
• Údržba/rezerva (≈1,5 % z ceny): ~ 18 000
• Pojištění atd.: ~ 3 000
  Čistý roční výnos: ≈ 56 600 Kč → 4,7 % p.a. na 1,2 mil.

Citlivost (stejné náklady, jiný ADR/obsazenost):

• 65 % @ 800 Kč/noc: čisté ~ 96 000 Kč → 7,8 % p.a.
• 70 % @ 900 Kč/noc: čisté ~ 128 000 Kč → 10,4 % p.a.

Klíčové je trefit lokalitu + povolení krátkodobých pobytů + kvalitní správu. Čistý výnos 6–9 % je realistický u dobře zvolených jednotek.

4) Co hlídat před nákupem (due diligence)

• Legalita pro cizince: ověř u právníka podmínky převodu (smlouvy, „green contract“, převod měřidel, možnost krátkodobého ubytování v domě, případné retenční lhůty u prodeje).
• Developer & HOA: reference, servisní poplatky (ročně), pravidla domu (Airbnb/Booking povoleny?), fond oprav, správa 24/7, výtah/generátor.
• Umístění: pěší dosah pláže, doprava, supermarket, bezpečná čtvrť (Al Mamsha, Sahl Hasheesh, El Gouna…).
• Parametry bytu: klima, výhled/balkon, rychlý internet, výtah, tiché spaní.
• Správa pronájmu: lokální partner (15–25 %), jasná smlouva; úklid může platit host.
• Daňový a měnový režim: příjmy z pronájmu daníš dle lokální legislativy a doma (řeš s daňovým poradcem – zkontroluj zamezení dvojího zdanění). Ceny nastav v EUR/USD a diverzifikuj měnové riziko.

5) Strategie, jak zvýšit výnos

• Malá, dobře vybavená studia v rezortu s bazénem/recepcí mívají nejlepší obrat.
• Profesionální fotky, „instant book“, dynamické ceny a 2–3 kanály (Airbnb/Booking/Google).
• Balíčky: letištní transfer, early/late check-in, extra úklid.
• Dlouhodobé mezery: nabízej 14–30 nocí se slevou (nižší náklady na turnus).
• Recenze a response time <1 h – zvedají konverzi i cenu.

6) Rizika & jak je krýt

• Měnové (EGP) → oceňuj v EUR/USD, diverzifikuj účty.
• Obsazenost/mimo sezónu → střednědobé pobyty, corporate/expat poptávka.
• Právní/HOA omezení → písemné potvrzení o povolení krátkodobého pronájmu.
• Technické → předávka s checklistem, záruční servis, lokální správce.

7) Exit

• Držba 3–5 let: vytěžit cash-flow a prodat se ziskem v rámci další etapy projektu/rozvoje lokality.
• Přidaná hodnota: dobré hodnocení, zaběhnutý profil a kalendář – prodáváš „běžící business“, ne jen byt.